Une indemnité de 500 000 euros qu’il ne pouvait pas laisser tomber

L’histoire

Benjamin et son épouse avaient donné à bail un ensemble immobilier à la société civile d’exploitation agricole du Domaine de Vaubonne (la SCEA) dont ils étaient les seuls associés. Le 26 mai 2009 au terme d’une procédure de saisie immobilière et d’une mise aux enchères, la société civile du Canadel avait été déclarée adjudicataire de l’immeuble donné à bail. Le 13 novembre 2014, la SCEA avait été placée en liquidation judiciaire et le bail avait été résilié.

Le contentieux

Quelques mois plus tard, le liquidateur de la SCEA avait demandé au tribunal paritaire des baux ruraux de condamner l’adjudicataire, la société civile du Canadel, à lui payer l’indemnité due au preneur sortant au titre des améliorations apportées antérieurement à l’adjudication.

En vertu de l’article L. 411-69 du code rural, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué, a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur. Et si la vente a eu lieu par adjudication, le cahier des charges doit mentionner la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur dans les conditions prévues aux articles L.411-71 et L.411-73 de ce code. En l’état de ces dispositions, le liquidateur de la SCEA, preneuse sortante, n’était-il pas en droit de réclamer à la société civile du Canadel, adjudicataire, le paiement d’une indemnité au titre des importantes améliorations réalisées sur le domaine loué d’un montant de plus de 500 000 euros ?

Mais la société civile du Canadel, adjudicataire, avait invoqué un argument juridique qui paraissait solide. Dans le cas où le cahier des conditions de la vente par adjudication de l’immeuble donné à bail ne fait pas mention de la nature, du coût et de la date des améliorations apportées par le preneur, le droit à indemnisation de ce dernier prévu par les dispositions de l’article L. 411-69 du code rural est inopposable à l’adjudicataire. Or, en la cause, le cahier des conditions de la vente ne contenait aucune mention relative aux améliorations apportées par la SCEA sur le domaine loué. Aucune indemnité ne pouvait donc être réclamée à la société adjudicataire.

Pourtant, ni le tribunal paritaire, ni la cour d’appel n’avaient été convaincus. L’omission des mentions relatives aux améliorations dans le cahier des conditions de vente ne peut avoir pour effet de priver le preneur de son droit de demander à l’adjudicataire, bailleur à l’expiration du bail, le paiement d’une indemnité au titre de ces améliorations

L’épilogue

Cette solution de principe, approuvée par la Cour de cassation, est lourde de conséquence pour la société civile du Canadel. Elle s'est portée candidate à l’adjudication sans avoir eu connaissance de la charge des améliorations réalisées sur le fonds loué.